德国"房租刹车"政策

德国人拥有自住房产的比例在全欧洲几乎是最低的。不过，很多德国人租房子住，也觉得舒适放心。这要归功于法律对租户权益的强大保障。

德国自有住房比例低

在德国，自有住宅的比例大约占到一半。欧洲整体而言，自有住宅的比例占到约七成，因此，德国的这一比例几乎在各国是最低的。

据统计，30-40岁的德国人购买住房的比例约10%。特别在巴伐利亚州、巴登符腾堡州和黑森州这样住房较紧张的地区，自有住房率更低。在大城市，自有住房的比例平均不到30%。

《明镜》最新的调查显示，84%的德国人希望拥有自己的住房。不过，在未来五年内有计划购房的人仅有16%。当然，这不包括那些已经拥有自住房的人。而且，考虑到总人口，16%的购买量已相当可观。在30-39岁的群体中，三分之一的人有计划未来五年购房。多数德国人预计房价还将上涨。据调查，2009-2017年，德国房价总体上涨61%。其中，柏林和慕尼黑上涨约140%。

"房租刹车"政策，三年涨幅不得超过20%

不买房，租房就是必须的。许多德国人得以在租住的房子里安逸地生活，也是得益于法律对租户更好的保护。

近些年来，由于德国房地产走热，房租上升，德国政府2015年推出了"房租刹车"的政策法规，以保障租户的权益。各地市政部门制定本地的平均房租标准，这一标准是参考房屋所在地点、房屋面积、配备设施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。

房东有权把房租提高到当地平均标准，不过，至少要等到租户入住15个月以后才能涨房租。此外，房东两次涨价之间要间隔至少12个月。而在三年之内，涨房租的幅度不能超过20%。通常，房租不应超过当地的平均标准。

德国政府介绍"房租刹车"政策的官网写道："投资的人，也应当继续能赚钱。但是：住房不是单纯的商品，它是人们的家。"这也是"房租刹车"政策的初衷。

不过，"房租刹车"是否收到实效，尚有争议。据《明镜》在线报道，去年，德国全国房租水平平均上升4.3%，其中，柏林上涨8.4%。德国政府希望实施更严格的"刹车"政策。一些专业人士也指出，政府应该提供更多房源。

相关的规定十分繁复，最好要向专业人士或租房者协会咨询。比如，如果房东对房屋进行装修翻新，那三年内涨价不能超过20%的规定就不再适用了。

慕尼黑是目前德国房租最贵的城市，有调查显示，每平米租金平均约17欧元（约合133元人民币）。不过，这里的房价也遥居全德国之首，去年每平米的平均价格是6420欧元（约合50000元人民币）。

慕尼黑当地的《晚报》记者因此算了一笔帐：是买房合算还是租房合算？专家的建议是：如果房价是年租金的20-22倍，那么，买房是合算的。此外，还应该考虑到，最好在退休之前缴清按揭，所以，如果是30多岁买房，到67岁退休，还有30年左右的还款时间。

解除租房合同

通常，租房合同到期前，租赁双方如果有一方要终止合同，须在合同到期前3个月通知对方。如果签订的合同有效期较长，比如5年、8年以上，那么，须提前6个月及9个月通知对方。

在特殊的情况下，租户可以以书面形式反对房东按期终止合同的要求，比如：怀孕中后期的女性，高龄老人，或者面临无家可归者。

如果在合同未到期以前，房东就想临时终止合同，那通常只有在特定的情况下才行得通。比如：租客连续两个月不交房租；抑或，租客没有尽到责任，导致租赁财物受到严重损坏；或者是，租客频繁破坏居住秩序，使得周围住户不得安宁；再或者，租客在没有征得房东同意的情况下，就把租住空间或部分空间转租给第三方。

如果出现上述情况，房东在正式终止合同前，必须先以书面形式向租客发出警告信。但有时候，如果租客无视警告信，并称没有收到，房东该怎么办呢？即便是挂号信，仍不能保证万无一失。房东最好是与一名证人一道亲自面交，或者，委托法警递交。

如果租户仍不肯搬出，那房东只能申请由辖区的地方法院强制执行。费用需要先由房东垫付，之后向租客讨还。不过，如果租客个人破产，这笔钱可能就打了水漂。

公平起见，租客在特定的情况下，也能在合同到期前要求终止合同。比如，房间出现大范围的严重霉菌，而且不是租客通风不当造成的，在这种情况下，由于对人的健康有显著影响，租客可以要求提前终止合约。其它的情况还包括：邻居噪音太大、严重扰民；房东对租客进行人身威胁或侮辱；居住条件受到严重影响，比如冬天暖器用不了，导致房间温度无法忍受，或者夏天热到极端的程度。

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